Le projet de loi de finances 2026 prévoit une réforme ambitieuse de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), baptisée impôt sur la fortune improductive. Ce nouveau dispositif fiscal vise à élargir l’assiette de taxation au-delà du simple patrimoine immobilier pour inclure les actifs considérés comme « dormants » : liquidités excédentaires, biens de luxe, cryptomonnaies ou encore immobilier non loué. L’objectif affiché consiste à orienter les capitaux vers l’économie réelle et à décourager la détention de richesses inactives.
Adopté par l’Assemblée nationale mais toujours en discussion avec le Sénat, ce projet reste incertain sur le plan législatif. Comprendre ses contours permet d’anticiper son impact éventuel sur les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros.
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune improductive ?
L’impôt sur la fortune improductive constitue une évolution de l’IFI actuel, lui-même héritier de l’ISF supprimé en 2018. Là où l’IFI se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros, le nouveau dispositif étend le périmètre à d’autres catégories d’actifs jugés improductifs pour l’économie.
Le PLF 2026 définit les actifs improductifs comme ceux qui ne contribuent pas directement au financement des entreprises ou à la création de richesses. Entrent dans cette catégorie les biens immobiliers non loués (résidences secondaires, logements vacants), les liquidités dépassant un certain seuil, les objets d’art et de collection, les métaux précieux, les yachts, les voitures de collection et les cryptomonnaies non investies dans des projets productifs.
À l’inverse, les actifs productifs restent hors du champ de taxation. Il s’agit notamment des titres de sociétés cotées ou non cotées, des SCPI et OPCI investis dans l’immobilier locatif professionnel, des parts de fonds d’investissement orientés vers l’économie réelle, ainsi que des biens professionnels directement utilisés dans l’exercice d’une activité.
Bon à savoir
Le dispositif vise une contribution des hauts patrimoines estimée à 2 milliards d’euros par an, selon les projections budgétaires du gouvernement. Cette mesure s’inscrit dans un contexte de recherche d’équilibre budgétaire pour 2026.
Qui sera concerné par cet impôt ?
Le seuil d’assujettissement reste aligné sur celui de l’IFI actuel : un patrimoine net taxable de 1,3 million d’euros. Cependant, la base imposable s’élargit considérablement puisqu’elle inclut désormais les biens immobiliers mais aussi les actifs improductifs détenus en France ou à l’étranger par les résidents fiscaux français.
Les contribuables concernés sont principalement les hauts patrimoines qui détiennent une part significative de leur richesse sous forme d’actifs dormants. Une personne possédant une résidence principale de 900 000 euros, une résidence secondaire non louée de 600 000 euros et 200 000 euros de liquidités excédentaires entrerait dans le champ de cette nouvelle taxation, alors qu’elle échappait auparavant à l’IFI si sa résidence secondaire était son seul bien immobilier au-delà du seuil.
Les non-résidents fiscaux français restent imposables uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France, comme dans le cadre actuel de l’IFI. La réforme ne modifie pas ce périmètre géographique pour les contribuables domiciliés hors de France.
Comment sera calculé l’impôt sur la fortune improductive ?
Le barème d’imposition prévu dans le PLF 2026 diffère sensiblement de l’IFI actuel. Le projet initial propose un taux unique de 1% appliqué à la totalité du patrimoine net taxable dépassant 1,3 million d’euros, contrairement au barème progressif de l’IFI qui s’échelonne de 0,5% à 1,5% par tranches.
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de l’impôt. Un contribuable dispose d’un patrimoine composé de :
- Une résidence principale de 1 000 000 euros (abattement de 30%)
- Une résidence secondaire non louée de 800 000 euros
- 300 000 euros de liquidités excédentaires
- 200 000 euros investis en actions cotées (actif productif)
Le calcul s’effectue ainsi : résidence principale après abattement (700 000 euros) + résidence secondaire (800 000 euros) + liquidités (300 000 euros) = 1 800 000 euros de patrimoine net taxable. Les actions cotées ne sont pas prises en compte. Le montant imposable s’élève donc à 1 800 000 – 1 300 000 = 500 000 euros, soit un impôt de 5 000 euros (500 000 x 1%).
L’assiette de taxation reste soumise à certaines déductions, notamment les dettes contractées pour l’acquisition ou l’amélioration de biens imposables. Les emprunts immobiliers viennent donc réduire la valeur nette du patrimoine pris en compte.
La statistique du jour
Environ 180 000 foyers fiscaux sont actuellement redevables de l’IFI en France. Le passage à l’impôt sur la fortune improductive élargirait cette base à environ 250 000 foyers selon les estimations du ministère des Finances.
Quelles exonérations et différences avec l’IFI actuel ?
La réforme maintient l’abattement de 30% sur la résidence principale, dispositif déjà présent dans l’IFI. Cette mesure permet de réduire significativement la base imposable pour le logement principal du contribuable, reconnaissant ainsi son caractère de nécessité plutôt que de simple placement.
Les biens professionnels conservent leur exonération totale, à condition de remplir les critères habituels : exercice effectif d’une activité professionnelle, détention directe ou via une société, et participation active à la gestion. Un entrepreneur détenant des parts de sa société opérationnelle ne verra donc pas ces titres intégrés dans l’assiette de l’impôt sur la fortune improductive.
La principale différence avec l’IFI actuel réside dans l’élargissement de l’assiette. L’IFI taxe uniquement le patrimoine immobilier net (biens immobiliers bâtis et non bâtis, parts de SCI, SCPI détenues en direct), tandis que l’impôt sur la fortune improductive y ajoute les liquidités dépassant un seuil de trésorerie raisonnable, les biens de luxe, les métaux précieux et les cryptomonnaies.
Le barème change également de logique. L’IFI applique un taux progressif par tranches (0,5% jusqu’à 1,3 million d’euros, puis 0,7%, 1% et 1,25% pour les tranches supérieures, jusqu’à 1,5% au-delà de 10 millions d’euros). Le projet d’impôt sur la fortune improductive privilégie un taux unique de 1%, ce qui simplifie le calcul mais peut augmenter la charge fiscale pour les patrimoines modestes au-dessus du seuil, tout en l’allégeant pour les très hauts patrimoines qui payaient jusqu’à 1,5% sur leur tranche supérieure.
Quel avenir législatif pour cette réforme ?
Le parcours législatif du projet reste incertain. Après son adoption en première lecture à l’Assemblée nationale dans le cadre du budget 2026, le texte a été transmis au Sénat où il fait l’objet d’amendements et de discussions approfondies. Plusieurs sénateurs ont proposé des modifications substantielles, notamment sur les seuils de liquidités exonérées et la définition précise des actifs improductifs.
Les débats portent principalement sur trois points de friction. Le premier concerne le seuil de liquidités considéré comme raisonnable : faut-il fixer une limite absolue (par exemple 100 000 euros) ou proportionnelle au patrimoine total ? Le deuxième porte sur les objets d’art et de collection, certains parlementaires plaidant pour leur exclusion au motif qu’ils constituent un patrimoine culturel. Le troisième touche à l’articulation avec les dispositifs existants de réduction fiscale liés à l’investissement dans les PME.
Le calendrier parlementaire prévoit un examen en commission mixte paritaire si l’Assemblée nationale et le Sénat ne parviennent pas à un accord. Dans l’hypothèse d’un désaccord persistant, le gouvernement pourrait soit renoncer à la mesure, soit la faire adopter par l’Assemblée en dernier ressort, mais au prix d’une majorité incertaine compte tenu de la composition actuelle de l’hémicycle.
Les contribuables potentiellement concernés disposent donc d’un délai pour réorganiser leur patrimoine, en privilégiant les actifs productifs. Réorienter des liquidités vers des investissements en titres de sociétés, transformer une résidence secondaire en bien locatif ou investir dans des fonds labellisés constituent autant de stratégies d’optimisation patrimoniale légales qui permettraient d’échapper à cette nouvelle taxation tout en soutenant l’économie réelle, objectif premier de la réforme fiscale en cours de discussion.